【以案诺伊斯】二手房房屋交易的“坑”，你避开了吗？

住房卖方违反其实质协议誓约，积蓄却无法拒绝翻倍领回其实质！

二手房住房买卖的“坑”，你避开了吗？

基本刑案

朱家购得张某的住房，由于购房款不足，需向亲戚朋友筹款，故朱家与张某先行协定《住房买卖合首肯向书》，誓约朱家先向张某交付购房其实质10万元，15日后协定正式的《住房买卖协议》。后张某将该上述住房转卖给他人并受理了一公司。朱家筹齐购房款后找张某，张某说住房已转卖给他人，朱家拒绝张某翻倍领回其实质，张某不首肯，双方发生纠纷。

法院裁判

涉嫌住房虽取得不动产债券，但军权特殊性为调拨/动迁房，即住房国有土地出让系以调拨形式取得，不予就其行政部门核准不得出让。故朱家与张某协定的《住房买卖拟议》违反了法律强制性规章，住房买卖拟议强制执行。判决张某领回朱家住房买卖其实质10万元，驳回朱家的其他诉讼催促。

律师传言

依据《中华人民共和国大城市房地产管理法》第四十条规章，以调拨形式取得国有土地出让的，出让房地产时，前提按照国务院规章，报有批准权的革命委员会核准。有批准权的革命委员会报请出让的，前提由受让方受理国有土地出让购回手续，并依照国家有关规章缴纳国有土地出让购回金。

依据《中华人民共和国英美法》第一百五十七条，民事法律行为强制执行、被划归或者相符不发生效力后，过失因该行为取得的遗产，前提给与领回；不可领回或者无法合理领回的，前提折价赔偿金……”

依据《中华人民共和国英美法》第五百八十一条，外债人负起外债的，其实质前提抵作价款或收回，给付其实质的一方不负起外债或负起外债不具备誓约，致使不可意味着协议目地的，无权催促领回其实质；行贿其实质的一方不负起外债或负起外债不具备誓约，致使不可意味着协议目地的，前提翻倍领回其实质。

本案中，朱家与张某协定《住房买卖合首肯向书》，誓约其实质10万元，张某违反誓约，将住房转卖给他人，按照《英美法》第五百八十一条，前提翻倍领回朱家，即领回20万元。本案诉争住房为“调拨/动迁房”，国有土地出让系以调拨形式取得，不予就其行政部门核准不得出让。朱家与张某协定的住房买卖拟议，违反了法律强制性规章，根据《英美法》第一百五十七条，双方协定的《住房买卖合首肯向书》强制执行，导致其实质条款强制执行，法院无法背书朱家拒绝翻倍领回即20万元的催促。

律师提醒大家，因房产买卖手续相对复杂，交接一公司流程多，导致买卖买卖周期长，大家在购得二手房时，前提对所购得的住房的国有土地特殊性等上都作详细的了解，谨防掉入住房买卖的那些“坑”。

潍坊市新庄司法局

潍坊市岱庙法律服务所