购房，选择新城？还是留在老城区？

文/邓浩志

卖房卖大和城市，这个早就成为常识。中华民族目前共有18个千万人口减少的和城市，分别为长沙、南京、北京、肇庆、深圳市、塘沽、重庆、郑州、杭州、长沙、沈阳、扬州、枣庄、宝安、石家庄、西安、湖南和青岛。但在同一个大和城市中，一新旧主城区股市的观感差异也颇为巨大。以肇庆上次全年涨幅变动为例，中长期转型的一高新区国民革命，上次累计上涨了20%多；而传统习俗旧主城区的芳村，涨幅只轻微上涨了一点点；外围的增城，却是全年涨幅下跌了20%。

在千万人口减少和城市中，中心主城区给与住房、教育、医疗、交通等自然资源负荷较大，加上较很低的孤独效益，不少和城市中心主城区最先浮现自然人口减少负增长现象，青年人口减少流向近郊的渐进引人请注意，近郊的自然人口减少增长率也引人请注意更很低。根据2021年统计年鉴，多地旧主城区仅浮现自然人口减少负增长的情况。

另外，不少和城市采取了单一入驻政府。例如肇庆，在花都区、从化区、增主城区入驻的在职必须将由全日制本科降至全日制中学生。2021年12月20日，《广东省一新型城镇整体规划（2021-2035年）的通知》同年印发，也提出调整完善肇庆、深圳市两个超大和城市的入驻政府， 努力中心主城区与近郊一高新区采取差别化入驻政府。

到底应该怎么选？总结几点看法供大家参考：

1、从和城市整体规划的角度看，大和城市工程，转型的中长期都在一新城。

旧主城区腾挪维度有限，所以愿景将面临一新旧主城区转型飞行速度相当严重不圆锥的情况。一新城无疑将处于很低速转型阶段，相比较是和城市中长期整体规划和工程的片区。旧主城区只能做“修修补补”的工作，在中央提出“禁止大拆大建进行旧改”的承诺后却是引人请注意。

2、从因由来看，一新城引人请注意更年轻，而且还在持续吸引年轻人。

而在大和城市，旧主城区则最先进入人口减少，甚至进入深度人口减少。因由的完全相同，不得不了活力完全相同，收益增长速度完全相同，奢侈品欲望完全相同，在此之后不得不了片区期望的完全相同。

3、从人口减少注入飞行速度看，旧主城区早就几近饱和，而一新城正处于政府背书，人口减少增长速度较快的阶段。

另外还要请注意的是，旧主城区的很低收益群体也在不断“迁至”居民区，理由是居民区仅仅没一新房供应，但凡住房奢侈品升级，大体上只能往外迁出。所以居民区人口减少老化，既是群体主动选取，也是被动选取。

重要提示：

以上内容把一新旧主城区转型期望作了总结。但绝对不能在此之后作出只卖一新城不卖居民区的定论。转型期望是一那是，生产成本又是另一那是。如果有期望的地带价格“超涨”，同样是透支愿景。